KOTRA

- 주택 건설, 인프라, 플랜트 산업의 균형 잡힌 성장 전망 -

- 민관합작투자(PPP) 방식의 인프라 프로젝트 강화 -

이스라엘에서 건설 부문은 전체 산업생산의 9%를 차지(한국의 경우 5~6%)한다. 단일 산업 생산 비중으로는 상당히 높은 편으로, 이스라엘을 둘러싼 국내외적 여건 변화가 건설산업 수요를 지탱하고 있다.

수요 발생의 가장 큰 원인은 인구 증가이다. 이스라엘은 평균 출산율(3.1%)과 해외로부터의 인구 순 유입률(1000명당 1.166명)이 높아 연 평균 2% 가까이 인구가 성장하고 있다. 주택과 에너지 수요가 빠르게 증가하면서, 인구 규모에 비해 턱없이 부족한 사회간접자본* 문제도 여실히 드러나고 있다. 교통체증 및 정전 문제는 이미 심각한 수준에 이르렀다. 늘어나는 인구를 감당할 수 있는 수자원 확보도 시급하다. 이스라엘은 극심한 물 부족 국가로, 가정 용수의 70% 이상을 담수화로 충당하고 있다(2018년 기준). 정부는 현 인구 성장률 증가가 지속될 경우, 매년 3.5억 입방 미터 규모의 담수화 설비 증축이 필요할 것으로 보고 있다. 인구 증가뿐 아니라, 정부의 에너지 전환 정책도 건설경기 호조에 기여할 것으로 전망된다. 이스라엘은 온실가스배출 감축을 위한 국제사회의 노력에 동참하여 2030년까지 탄소에너지원 사용을 전면 중단하겠다고 선언하고, 재생에너지 발전 설비 증축에 박차를 가하고 있다.

* 사회간접자본(SOC, social overhead capital): 교통 및 물류시설, 발전소, 상하수도 등과 같이 경제활동에 직접적으로 연관되어 있지 않으나 생산과 소비의 기초가 되는 시설

대외적으로는 유럽의 천연가스 수입선(송유관) 다변화 정책과 중동의 평화 분위기에 따른 지역협력 확대가 건설 부문 수요를 일으키고 있다. 천연가스 의존도가 높은 유럽 국가들은 안정적인 공급선 확보를 위해 미국, 러시아 이외의 국가로 수입선을 다변화하고자 노력하고 있다. 그 일환으로 유럽의 지중해 연안국들과 이스라엘간 해저 가스관 건설이 추진되는 상황이다. 또한, 최근 중동 지역 정세 변화는 이스라엘에 주변 아랍국가와의 육상 교역에 대한 새로운 가능성을 열어주고 있다. 이로 인해, 이스라엘도 자국 항만과 요르단 철도망을 연결하는 철로 건설 사업의 착수를 검토하는 것으로 알려져 있다.

1. 산업 특성

1-1. 정책 및 규제

이스라엘은 토지 국유제를 시행하는 나라로, 국가가 토지소유권을 갖고 민간에 장기 임대해주는 형식으로 토지를 운용한다. 국토의 93%가 국토청이 관리하는 국유지(민간 장기임대 토지 포함)이고, 정부 승인 없이 개발이 가능한 비국유지(외국 정부, 종교단체, 개인이 1948년 건국 전 취득한 토지 등)는 7% 수준에 불과하다. 이로 인해, 이스라엘에서는 정부의 정책이 건설업에 미치는 영향력이 막대하다. 현재 정부가 추진하는 주요 건설 정책으로는 ①주택 및 사회기반시설 공급 확대를 위한 2040 전략 계획, ②지속 가능한 발전을 도모하는 친환경 건축 정책, ③에너지 전환 정책이 있다.

① 2040 전략 계획 (2040 Strategic Plan)

이스라엘 정부는 인구 변화에 따른 주택 및 인프라 수요 증가에 체계적으로 대응하기 위해 국토종합개발계획을 수립하였다. 2011년, 주택난으로 인해 촉발되어 전국으로 확산된 ‘사회정의구현 시위(social justice protests)’는 통합적이고 장기적인 국토개발정책의 필요성을 각성하는 계기가 되었다. 당시, 정부의 주택 수요 예측 실패로 공급이 부족해지자, 주택 가격이 급격히 상승하는 한편, 지역간 발전 불균형으로 대도시에 일자리를 찾는 인구가 몰려들면서 도심지역의 물가도 급등하는 초유의 사회 혼란을 맞았었다. 이러한 문제를 해결하고자 마련된 2040 전략 계획은, 주택 공급, 도시재생, 교통 인프라 구축을 중점 과제로 삼고 있다.

(주택공급) 정부는 2040년까지 주택 120만호가 부족할 것으로 예상하고, 신규 주거단지 건설과 재개발을 통해 주택 공급을 확대하고 있다. 주택 공급이 원활하지 않은 원인으로 가장 많이 제기된 문제는 까다로운 재개발 허가와 복잡하고 지난한 토지사용권 승인 취득이다. 정부는 이를 해결하고자 우선적으로 주거용 건물 건축을 위한 토지사용승인 건수를 대폭 늘리고, 제도를 개선하여 절차를 간소화했다. 이에 따라, 정부는 2040년까지 재개발 및 주거용 건물 건설을 위한 토지사용신청을 220만호까지 승인할 계획이다.

주택 수급 계획 (2021-2040)

(단위: 천 호)

(도시재생) 이스라엘은 국토의 절반 이상을 차지하는 남부 광야 지대의 기후가 거주에 적합하지 않아, 중북부 지역을 중심으로 거주지가 발달되어 있다. 또한, 서비스업 비중(GDP의 70%)이 높은 산업구조 특성상, 농촌이나 도시 외곽보다는 중북부 대도시에 인구가 밀집되어 있다. 이로 인해 도심 지역의 주택난과 교통난이 매우 심각하다. 정부는 주거여건 개선과 한정된 도시 공간의 효율적 활용을 위해 도시재생사업을 추진하고 있다.

(교통 인프라 구축) 정부는 가장 개선이 시급한 인프라 분야를 교통으로 선정하고, 2017년부터 2021년까지 330억 달러를 투자하고 있으며, 앞으로도 투자를 늘려갈 계획이다. 특히, 대중교통과 물류를 모두 해결할 수 있는 철로 건설에 집중한다는 방침이다. 대표적으로, 현재 진행 중인 텔아비브시 메트로 건설 사업은 총 연장 140km에 정차역 105개 건설을 포함하는 국내 최대 인프라 프로젝트이다. 그 외, 예루살렘 경전철 확장 및 노선 신설, 남북을 가로지르는 종단 철도 건설 등도 진행 중이다.

주요 철도 건설 프로젝트

자료: 이스라엘 교통부

② 친환경 건축 정책

이스라엘은 국제사회의 온실가스배출 감축 노력에 동참하여, 건물부문에서 발생하는 온실가스배출량을 최소화하고자 녹색건축 및 제로에너지 건축 정책을 시행하고 있다.

(녹색건축) 설계부터 시공, 유지보수, 해체에 이르기까지 건축물의 전체 생애주기에서 발생하는 환경적 영향을 평가하고, 일정 기준을 충족하는 경우 녹색건물인증을 발급하는게 주요 골자다. 인증요건에는 수자원 처리 및 재활용 정도, 폐기물 발생량, 에너지효율등급, 단열 인증 등이 포함되어 있다. 단열 인증은 지역별로 기후가 다른 점을 고려하여, 해당 지역 기후에 따라 차별화된 심사 기준을 적용하고 있다. 현재는 친환경 건축을 장려하는 차원에서 녹색인증이 발급되고 있으나, 2030년부터 모든 신축 건물은 녹색인증을 의무적으로 취득해야 한다. 이스라엘 표준원이 인증 심사를 담당하며, 인증 취득 시 건축물에 인증명판을 수여한다.

자료: 이스라엘 경제산업부

녹색건물 인증명판 예시

자료: 이스라엘 환경보호부

(제로에너지 건축) 건물 내 모든 전력수요를 재생에너지원을 통해 공급하도록 설계하고 시공하는 것을 말한다. 2030년부터 5층 이하의 모든 신축 건물은 제로에너지 건축이 의무화된다. 이스라엘은 일사량이 많고 우기가 짧아 태양에너지 발전을 통한 제로에너지 건축이 주가 될 전망이다.

③ 에너지 전환 정책

이스라엘 정부는 2030년까지 완전 탈탄소화를 실천하기 위해 천연가스 발전*을 70% 수준으로 유지하고, 재생에너지 발전 비중을 30%까지 증대한다고 발표했다. 2020년 말 기준, 재생에너지원을 통한 발전 비중이 10% 수준임을 고려할 때, 2030년까지 재생에너지 발전설비가 현재 보다 3배 더 증설(12,000MW 규모) 되는 셈이다. 이와 더불어 전력저장시설(6,000MW 규모) 건설과 송배전망 확대 사업도 함께 진행할 예정이다.
* 2019년 기준 천연가스 발전 비중은 68%로 이미 70%에 근접

1-2. 민관합작투자 방식의 프로젝트 확대

이스라엘은 만성적인 재정적자로 인해 인프라 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 실례로, 텔아비브 경전철 건설 공사는 예산 부족으로 완공 기일이 지연 되기도 하였다. 이에, 재무부는 2017년 국가 인프라 확충에 민간 참여를 유도하고자 민관합작투자사업(PPP, Public Private Project)* 전담부서를 개설했다. 2021년 1월 현재, 약 16억 달러 규모(메트로 프로젝트 제외)의 사업이 입찰 단계에 있고, 사업 부문은 교통, 통신, 담수화, 재생에너지발전에 집중되어 있다.

* 민관합작투자사업(PPP, Public Private Project): 민간이 자본을 투자해 공공인프라를 개발하고, 약정 기간(통상25~30년) 동안 운영 수익을 얻는 방식으로, 정부는 세금 감면과 일부 재정을 지원

민관합작투자사업(PPP) 담당 정부 기관

* 현지 공기업

자료: 이스라엘 교통 및 도로안전부

1-3. 국가 간 인프라 건설 사업

① 해저가스관

이스라엘은 유럽지역에 천연가스 수출을 위해 레비아탄(Leviathan) 가스전*에서부터 사이프러스-그리스-이탈리아를 잇는 1,900km 길이의 가스관 건설 공사를 진행한다. 건설 관련 투자 결정은 2022년 확정 발표될 예정이고, 가스관은 2025년부터 운영할 계획이다. 2020년 5월, 이미 유럽 쪽 송유관 건설을 위해 그리스 Public Gas Corporation과 이탈리아 Edison이 합작 투자한 IGI Poseidon사에서 동지중해 연안의 가스관 건설 프로젝트 입찰을 진행한 것으로 알려져 있다.

* 레비아탄 가스전(6200억m2, 원유 6억 배럴 추정): 하이파에서 130Km 떨어진 지중해 위치, 2019년 채굴 시작

② 이스라엘-요르단 철로 연결

2020년 9월, 이스라엘과 UAE바레인간의 외교관계 정상화로 중동 지역의 평화 분위기가 조성되면서, 지역경제협력을 위한 인프라 구축 사업이 탄력을 받고 있다. 이스라엘 교통부는 하이파 항만에서 요르단 내륙 철도망까지 이어지는 새로운 철로 건설 계획을 발표했다. 요르단 철도망은 사우디아라비아를 비롯하여 수니파 아랍 국가들에 연결될 예정이다.

* 이스라엘측 철로 건설 비용

자료: 이스라엘 교통 및 도로안전부

1-4.  기업 현황

① 국내 시공업체 상위 3개사 현황

(Shikun&Binui) 이스라엘 최대 시공업체로 국내외 대규모 프로젝트를 수행

- 이스라엘 국회(Knesset), 국내 최대 발전소(하데라 지역 Orot Rabin), 하이파와 아쉬돗 항구 건설

자료: Dun&Bradstreet

(Electra) 대규모 단지, 교량, 도로, 터널 등의 인프라, 병원 등의 특수 건물 시공사

- 특수공법 공사 및 건물 유지관리에 특화

자료: Dun&Bradstreet

(Danya Cebus) 주거용 건물 건축 분야 최대 시공사

- 서안지구(팔레스타인 영토) 내 유대인 정착촌 건설에 관여 (국제입찰에 제약)

자료: Dun&Bradstreet

② 국가별 공공입찰 수주 현황

이스라엘은 안보에 대한 우려와 자국산업 보호 정책으로 인해 경쟁 입찰에서 자국 기업 편중이 높은 편이다. 낙찰 비중을 살펴보면, 이스라엘 기업이 59%로 과반을 차지하고 있고, 뒤를 이어 독일, 이탈리아, 중국, 미국 순이다.

국가별 공공입찰 수주 비중

(단위: %)

자료: Fitch Solutions Key Projects Database (2021년 발표)

2. 산업의 수급 현황

2-1. 산업 규모

이스라엘 건설업은 건물 시공을 위한 건축공사(78%)를 중심으로 이뤄지고 있다. 건물 중에서도 주거용 건물이 주를 이루는데, 전체 건설업 투자의 45.16%(최근 3년 평균)를 차지했다. 인프라에서는 교통, 통신, 에너지, 수자원 부문에 투자가 발생하고 있고, 그 중 교통과 에너지가 대부분을 차지한다.

지난 3년(2017년~2019년) 간 국내총생산(GDP)에서 건설업이 차지하는 비중은 평균 6.43%이고 이윤은 연평균 6%씩 성장했다. 용역 및 재화, 서비스 수입 규모는 꾸준히 증가(연평균 4.37%)했고, 2018년 소폭 감소(-1.25%)하던 수출은 2019년 32% 이상 큰 폭으로 성장했다.

건설 분야 서비스의 주요 수입 항목은 장비 설치, 설계 및 엔지니어링 등 이고, 주요 수출 항목은 장비 설치, 경영 서비스 등으로 나타났다.

2-2. 건설서비스 분야 주 교역국

건설에서 서비스 수입이 발생하는 항목은 설계, 장비설치 등 전문 지식이 필요한 분야이며, 북미, 호주, 유럽 국가들로부터 주로 수입한다. 이스라엘의 건설 서비스 수출은 장비설치를 포함한 건축 시공을 중심으로 하며, 미국, 중남미, 아프리카, 유럽, 아시아 등 다양한 국가를 대상으로 한다.

2-3. 한국과의 교역

건설 부문에서 한국과 이스라엘간 교역은 주로 건설중장비, 플랜트 설비에 집중되어 있다. 2020년 코로나19 사태에도 한국의 對이스라엘 수출은 비교적 양호한 실적을 유지했다. 이스라엘의 對한국 주요 수출품목은 건설중장비, 중장비부품, 지게차, 가열난방기부품이고, 주요 수입품목은 토지측량기, 원자로 수치제어반 등이다.

3. 진출 전략

3-1. SWOT 분석

* 정치 갈등에 따른 연정 해체로 최근 2년간 네 차례 총선 개최 (‘19.4월, ’19.9월, ’20.3월, ‘21.3월 개최)

3-2. 유망분야

① 건설중장비 및 플랜트설비

이스라엘은 건설중장비 및 플랜트 설비 대부분을 수입에 의존하고 있다. 향후 주택 건설과 인프라 구축 사업이 늘어날 것으로 예상됨에 따라, 관련 수요도 지속 증가할 것으로 기대된다.

② 인프라 건설

국민 개개인의 삶의 질 향상과 경제 성장에 있어 국가 인프라 투자는 매우 중요함에도, 이스라엘의 GDP 대비 인프라 비율은 소득과 인구가 비슷한 국가들과 비교해 볼 때 상당히 낮은 수준이다. 국민 개개인의 삶의 질 향상과 국가 경제 성장을 위해서도 인프라 투자는 매우 중요하다. 이를 개선하고자 이스라엘 정부는 민간투자유치를 통해 현 수준의 인프라 투자 규모를 2배까지 확대(연 160억 달러까지)할 계획이다. 또한 외국시공업체의 공공입찰 참여를 장려함으로 경쟁을 촉진시키겠다고 발표해, 국내 기업 편중 현상이 완화되고 해외 기업의 시장 참여도가 높아질 것으로 기대된다.

자료: 이스라엘 통계청, 재무부, Fitch Solutions, 텔아비브무역관 종합